Tips Membeli Tanah: Panduan Lengkap Tata Cara, Persyaratan, dan Biaya

Membeli tanah adalah investasi besar, tetapi juga rawan sengketa jika legalitasnya tidak diperiksa dengan cermat. Kesalahan kecil—seperti membeli tanah di jalur hijau atau sertifikat yang sedang dijaminkan—bisa berujung kerugian besar. Berikut panduan lengkap agar transaksi tanah Anda aman dan sesuai aturan.

Macam-Macam Sertifikat Tanah

Sebelum membeli, kenali dulu jenis alas hak atas tanah yang diatur dalam UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) dan PP Nomor 18 Tahun 2021:

1. Sertifikat Hak Milik (SHM): kepemilikan penuh, tanpa batas waktu, dan paling kuat secara hukum. Paling ideal untuk hunian dan investasi jangka panjang.
2. Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB): hak mendirikan bangunan di atas tanah untuk jangka waktu tertentu (umumnya 30 tahun dan dapat diperpanjang). Umum untuk perumahan developer dan properti komersial.
3. Sertifikat Hak Pakai (SHP): hak memakai/memungut hasil tanah untuk jangka waktu tertentu, termasuk dapat dimiliki WNA dengan syarat tertentu.
4. Hak Guna Usaha (HGU): untuk usaha pertanian, perkebunan, atau peternakan dalam skala luas.
5. Girik / Petok D / SKT: bukan sertifikat, melainkan surat keterangan penguasaan tanah adat/lama. Wajib dikonversi/didaftarkan menjadi SHM di BPN agar diakui legalitasnya.

Hal yang Harus Diperhatikan Sebelum Membeli Tanah

Empat aspek ini wajib dicek sebelum uang berpindah tangan:

1. Cek tata ruang (zonasi). Pastikan peruntukan tanah sesuai rencana Anda. Datangi Dinas Tata Ruang/Pertanahan setempat atau cek melalui RDTR/RTRW dan pengurusan KKPR (Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang). Hindari membeli tanah di "jalur hijau" yang dilarang untuk bangunan permanen.
2. Cek legalitas sertifikat. Minta fotokopi sertifikat dari penjual, lalu lakukan pengecekan keaslian di Kantor BPN setempat untuk memastikan sertifikat asli, terdaftar, serta tidak sedang dalam sengketa atau dijaminkan (hak tanggungan) ke bank. Anda juga bisa memantau lewat aplikasi resmi Sentuh Tanahku dari Kementerian ATR/BPN.
3. Telusuri asal usul hak. Pastikan riwayat kepemilikan jelas dan penjual adalah pemilik sah atau kuasa yang berwenang. Cocokkan nama di sertifikat dengan KTP penjual, dan bila warisan/pasangan menikah, pastikan seluruh ahli waris atau pasangan menyetujui penjualan.
4. Pastikan kepastian lokasi dan batas tanah. Cocokkan letak, luas, dan batas fisik tanah dengan yang tertera di sertifikat. Lakukan pengukuran ulang bila perlu, dan pastikan tidak ada tumpang tindih (overlap) dengan bidang tanah tetangga.

Prosedur Pembelian Tanah yang Tepat

Agar peralihan hak sah secara hukum sesuai PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, ikuti urutan berikut:

1. Pengecekan sertifikat ke BPN oleh PPAT untuk memastikan keabsahan dan status bebas sengketa.
2. Kesepakatan harga dan pembayaran pajak. Penjual melunasi PPh, pembeli melunasi BPHTB sebelum akta ditandatangani.
3. Pembuatan Akta Jual Beli (AJB) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Jangan pernah bertransaksi tanah hanya dengan kuitansi atau di bawah tangan. PPAT akan memeriksa keaslian sertifikat, KTP, dan bukti bayar pajak.
4. Balik nama sertifikat di BPN. Setelah AJB selesai, segera ajukan balik nama agar hak kepemilikan resmi berpindah ke pembeli dan terhindar dari sengketa di kemudian hari.

Hitung Biaya-Biaya yang Harus Dikeluarkan untuk Membeli Tanah

Selain harga tanah, siapkan anggaran untuk biaya-biaya berikut:

1. PPh Penjual (2,5% dari harga transaksi): ditanggung penjual, dasar hukum PP Nomor 34 Tahun 2016.
2. BPHTB (5% dari NJOP atau harga transaksi dikurangi NPOPTKP): ditanggung pembeli, sesuai UU Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan Pemerintah Pusat dan Daerah (HKPD). Besaran NPOPTKP berbeda tiap daerah.
3. Biaya jasa PPAT/Notaris (AJB): umumnya maksimal 1% dari nilai transaksi, dapat dinegosiasikan.
4. Biaya pengecekan sertifikat dan balik nama (PNBP): dibayarkan ke BPN, dihitung berdasarkan nilai dan luas tanah. Simulasi tarif dapat dilihat lewat aplikasi Sentuh Tanahku.
5. BPHTB waris/hibah (jika relevan) dan biaya konversi Girik ke SHM bila tanah belum bersertifikat.

Sebagai gambaran, siapkan buffer sekitar 7–10% dari nilai transaksi untuk seluruh pajak dan biaya administrasi di atas harga tanah.

Ingin Beli Tanah Tanpa Ribet dan Aman dari Sengketa?

Memeriksa tata ruang, keaslian sertifikat, asal usul hak, hingga menghitung pajak dan mengurus balik nama membutuhkan ketelitian dan pemahaman regulasi. Eden Consulting, Konsultan Perizinan di Surabaya, siap mendampingi Anda mulai dari pengecekan legalitas tanah, pengurusan KKPR/tata ruang, hingga balik nama sertifikat. Konsultasikan rencana pembelian tanah Anda dengan Eden Consulting sekarang—biar transaksi Anda aman, legal, dan bebas sengketa.